Zes stappen die je in ongeveer een uur doorloopt, en die je precies vertellen welke vragen je aan je aannemer moet stellen voordat je tekent.
Je hebt een offerte binnen en je hebt geen idee of het bedrag klopt. Dat is niet gek. Een aannemer maakt misschien elke week een offerte, jij ziet er in je hele leven een handvol. Er is geen prijskaartje aan een verbouwing en twee offertes voor hetzelfde werk kunnen duizenden euro's uit elkaar liggen zonder dat een van beide onredelijk is.
Toch kun je zelf een heel eind komen. Hieronder staan zes stappen die je in ongeveer een uur doorloopt, en die je precies vertellen welke vragen je aan je aannemer moet stellen.
Stap 1: kijk eerst naar de opbouw, niet naar het totaal
Het eindbedrag zegt weinig zolang je niet weet waar het uit bestaat. Een offerte die bestaat uit één regel en één bedrag is niet te controleren, en dat is op zichzelf al een signaal. Vraag om een uitsplitsing per onderdeel: arbeid, materiaal, en liefst per werksoort. Pas als je die uitsplitsing hebt, kun je verder.
Stap 2: reken de uren terug
Dit is de nuttigste rekensom die je kunt maken. Deel de arbeidskosten van een onderdeel door het uurtarief, en kijk hoeveel uren daar uitkomen. Vraag jezelf dan af of dat aantal uren logisch is voor het werk dat er ligt. Een badkamer van acht vierkante meter volledig betegelen kost ongeveer drie tot vijf dagen voor één tegelzetter. Staan er twaalf dagen begroot, dan is dat geen fout, maar wel een vraag.
Een uurtarief op zich zegt trouwens weinig. Een tarief van vijfenzeventig euro met veertig uur is duurder dan een tarief van vijfennegentig euro met vijfentwintig uur. Het aantal begrote uren is bijna altijd belangrijker dan het tarief.
Stap 3: vergelijk de materiaalprijzen steekproefsgewijs
Je hoeft niet alles na te rekenen. Pak de twee of drie duurste materiaalposten en zoek de prijs online op. Een opslag van tien tot dertig procent op de inkoopprijs is normaal, daar zit de inkoop, het transport en het risico van de aannemer in. Zit je op het dubbele van de winkelprijs, dan is dat een gesprek waard. Let er wel op dat je appels met appels vergelijkt: een keukenkraan van zestig euro is iets anders dan een van driehonderd.
Stap 4: zoek de gaten
Dit is het punt waar de meeste mensen geld verliezen, en het gaat niet over te hoge prijzen maar over ontbrekende posten. Sloopwerk, afvoer van puin, aansluitingen, het verleggen van leidingen, opruimen, steiger, vergunning. Alles wat niet in de offerte staat maar wel moet gebeuren, komt later als meerwerk terug, en dan onderhandel je niet meer, dan betaal je.
Stap 5: lees de voorwaarden, niet alleen de prijzen
Drie dingen om te controleren. Ten eerste: is het een vaste prijs of een richtprijs? Bij een richtprijs kan het bedrag nog alle kanten op. Ten tweede: hoe is de betaling geregeld? Betaling in termijnen die gekoppeld zijn aan bouwfases is normaal, een groot deel vooruitbetalen is dat niet. Ten derde: staat er een opleverdatum in, en wat gebeurt er bij uitloop?
Stap 6: vraag een tweede offerte op, of laat hem toetsen
Een tweede offerte aanvragen is de klassieke methode en die werkt, maar het kost tijd en je moet het hele traject opnieuw doorlopen. Bovendien weet je dan wel welke van de twee lager is, maar nog steeds niet of de laagste marktconform is. Twee te dure offertes naast elkaar leveren nog steeds een te dure verbouwing op.
Waar zitten de meeste verschillen?
In de offertes die wij zien, zitten de grootste afwijkingen bijna altijd op dezelfde plekken: het aantal begrote uren voor arbeidsintensief werk zoals tegelwerk en stucwerk, opslagpercentages op materiaal die nergens benoemd worden, en stelposten die te laag zijn ingeschat. De uurtarieven zelf liggen meestal keurig in de markt.
Het gesprek met je aannemer
Een goede aannemer schrikt niet van vragen. Stel ze ook niet als verwijt maar als vraag: "Ik zie hier twaalf dagen voor het tegelwerk staan, kun je me uitleggen hoe je daaraan komt?" Negen van de tien keer krijg je een goed antwoord en weet je meer. De tiende keer wordt de offerte aangepast.
Wat je in elk geval niet moet doen, is tekenen omdat je het gesprek liever vermijdt. Een verbouwing is vaak de op een na grootste uitgave na je huis. Een uur controleren is dan geen overdreven voorzichtigheid.
Liever laten doen?
Onze check doet bovenstaande stappen voor je. Je uploadt je offerte, en binnen een minuut zie je hoe de prijs zich verhoudt tot wat gebruikelijk is, welke posten opvallen, wat er ontbreekt en welke vragen je aan je aannemer kunt stellen. Dat is gratis en vrijblijvend. Blijkt er ruimte te zitten en heb je geen zin in het gesprek, dan kunnen wij dat overnemen. Levert dat niets op, dan kost het je ook niets.