Wat kost een opbouw in 2026?

Je denkt aan een extra verdieping op je woning en je wilt weten wat dat kost. Het antwoord dat je online meestal vindt is een prijs per vierkante meter, en daar heb je weinig aan zolang je niet weet wat er in die meterprijs zit. In onze richtprijzen voor 2026 staat een opbouw op een bestaande woning op 2.200 tot 3.200 euro per m2 vloer, inclusief casco, dak en kozijnen. Tussen de onderkant en de bovenkant zit duizend euro per meter. Hieronder lees je waar dat verschil vandaan komt, welke posten er nog bovenop komen en waarom een opbouw per meter duurder lijkt dan hij is.

Wat zit er wel en niet in de meterprijs

De post waar je mee begint is opbouw op bestaande woning: 2.200 tot 3.200 euro per m2 vloer. De toelichting erbij is belangrijker dan het bedrag. Daar zit casco in, het dak en de kozijnen. Dat betekent: een ruimte die wind- en waterdicht is, met een dak erop en ramen erin, en verder niets.

Binnen is die ruimte dus nog kaal. Daarvoor staat een aparte post: binnenafwerking, 350 tot 700 euro per m2, voor wanden, plafond, vloer, elektra en schilderwerk. Over 30 m2 is dat 10.500 tot 21.000 euro. Dat is geen detail dat je later even regelt, dat is het verschil tussen een lege doos en een slaapkamer.

Daarnaast staan er drie posten die bij vrijwel elke opbouw terugkomen en die niet in de meterprijs zitten. Constructie en constructieberekening 900 tot 2.000 euro, voor de berekening en de tekeningen door een constructeur. Vergunning en leges 700 tot 2.500 euro, en dat bedrag verschilt per gemeente. En steiger en kraan 1.200 tot 3.500 euro, voor het werken op hoogte en de aanvoer van materiaal.

Een opbouw van 30 m2 doorgerekend

Zet die posten onder elkaar voor een opbouw van 30 m2 en je krijgt een bedrag waar je iets mee kunt.

Het casco inclusief dak en kozijnen komt op 66.000 tot 96.000 euro. De binnenafwerking komt op 10.500 tot 21.000 euro. De trap naar de nieuwe verdieping staat in onze richtprijzen op 1.500 tot 5.000 euro per stuk. Constructie, vergunning en steiger zijn samen 2.800 tot 8.000 euro.

Bij elkaar is dat 80.800 tot 130.000 euro. Dat is een brede marge, en die breedte zit niet in onzekerheid maar in keuzes: hoe de verdieping wordt gebouwd, wat er aan kozijnen in gaat en hoe de afwerking eruitziet.

Gebruik dat getal niet als doel maar als toets. Krijg je een offerte van 70.000 euro voor 30 m2 compleet, dan is de eerste vraag niet of dat goedkoop is, maar wat er is weggelaten.

Omhoog kost ongeveer evenveel als naar achteren

Veel mensen vergelijken een opbouw met een aanbouw. Op het eerste gezicht lijkt omhoog duurder. In onze richtprijzen staat een aanbouw casco op 1.700 tot 2.400 euro per m2 en een opbouw op 2.200 tot 3.200 euro per m2, dus een verschil van 500 tot 800 euro per meter.

Dat verschil is kleiner dan het lijkt. Bij een aanbouw staat de fundering en het grondwerk als aparte post in de lijst: 300 tot 700 euro per m2, afhankelijk van de bodem en de plaats. Tel die erbij op en een aanbouw casco komt op 2.000 tot 3.100 euro per m2. Daarmee ligt de aanbouw vrijwel in dezelfde bandbreedte als de opbouw.

Een opbouw heeft geen fundering nodig, maar betaalt dat voordeel terug in constructie en in werken op hoogte. Wat overblijft als echt argument is dus niet de prijs per meter maar de ruimte: een aanbouw kost je tuin, een opbouw kost je niets aan grondoppervlak. En als je beide offertes naast elkaar legt, controleer dan eerst of de fundering in de aanbouwprijs zit. Zit die er niet in, dan vergelijk je twee ongelijke bedragen.

Bij een kleine opbouw drukken de vaste posten het hardst

Constructie, vergunning, steiger en kraan zijn samen 2.800 tot 8.000 euro, en die posten bewegen nauwelijks mee met de oppervlakte. De constructeur rekent zijn berekening, de gemeente haar leges en de steiger staat er net zo lang.

Over 30 m2 betekent dat 93 tot 267 euro per m2 aan vaste kosten. Over 15 m2 is dat 187 tot 533 euro per m2. Een kleine opbouw is in totaal natuurlijk goedkoper, maar per meter duidelijk duurder. Dat is het rekenkundige antwoord op de vraag waarom een offerte voor een kleine uitbreiding vaak tegenvalt.

Het is ook een argument om in een keer door te pakken. Sta je te twijfelen tussen 15 en 25 m2, dan betaal je de vaste posten maar een keer.

De trap en de vloeropening

De trap naar de nieuwe verdieping staat op 1.500 tot 5.000 euro per stuk. Lees de toelichting erbij: exclusief de vloeropening. Dat is de post die op offertes het vaakst ontbreekt.

Een trap moet ergens uitkomen, en daarvoor moet er een gat in de bestaande verdiepingsvloer. Die vloer draagt, dus dat gat moet constructief worden opgevangen. Voor die ingreep staat in onze richtprijzen geen eigen bedrag, dus noemen we er ook geen. Ter ordegrootte: voor constructief werk met een stalen balk in een bestaande woning staat bij verbouwingen 1.500 tot 4.500 euro per stuk, en dat is een andere post dan een vloeropening.

Wat je wel kunt doen, is erom vragen. Staat op je offerte een trap zonder dat de vloeropening ergens genoemd wordt, vraag dan schriftelijk wie dat gat maakt en wie het constructief opvangt. Antwoord de aannemer dat het meerwerk is, dan weet je dat voor de bouw begint in plaats van erna.

Let op dubbeltellingen

Omdat de meterprijs casco, dak en kozijnen bevat, staan er in onze richtprijzen een paar posten die je er niet zomaar bij mag optellen. Dak met isolatie staat op 150 tot 300 euro per m2 en een kozijn inclusief HR++ glas op 700 tot 1.400 euro per stuk. Die zitten in de standaarduitvoering al in de meterprijs.

Je komt ze alleen apart tegen als er iets extra's gebeurt: een groter dakvlak dan standaard, of meer of zwaardere kozijnen dan de basis. Staan ze zonder uitleg apart op je offerte naast een meterprijs, vraag dan of ze dubbel zijn geteld.

Een post die wel vaak terecht apart staat, is extra isolatie wanden: 45 tot 85 euro per m2, afhankelijk van de gekozen Rc-waarde. Over 40 m2 wand is dat 1.800 tot 3.400 euro. Dat is op het moment dat de wand toch open is het goedkoopste isolatiemoment dat je ooit krijgt, en het drukt je stookkosten de rest van de tijd dat je er woont.

Wat nu

Een opbouw is een van de grotere klussen die je aan je huis kunt laten doen, en de bedragen op twee eerlijke offertes kunnen tienduizenden euro's uit elkaar liggen zonder dat een van beide te duur is. Het verschil zit bijna altijd in wat er wel en niet in staat.

Heb je al een offerte voor een opbouw liggen, laat hem dan gratis door ons checken. Wij leggen de posten naast onze richtprijzen, kijken of de binnenafwerking, de trap, de vloeropening en de vaste posten erin zitten en vertellen je waar de offerte onvolledig is.

Heb je nog geen offerte, laat dan meerdere gecontroleerde bouwers een offerte maken, zodat je bedragen krijgt die je echt naast elkaar kunt leggen.