Slopen kan drie heel verschillende klussen betekenen, met bedragen die ver uiteenlopen. Hieronder de richtprijs per vierkante meter, het verschil tussen strippen en volledig slopen, en waarom asbest en de meldingsplicht je offerte bepalen.
Wat kost het slopen van een huis? Dat is een vraag met een addertje eronder, want achter het woord slopen gaan drie heel verschillende klussen schuil. Een binnenwand eruit halen is iets anders dan een woning tot casco strippen, en dat is weer iets anders dan een heel pand tegen de vlakte gooien. De bedragen lopen daardoor zo ver uiteen dat een gemiddelde prijs je niets vertelt. In onze eigen richtprijzen staat dan ook geen totaalbedrag voor het slopen van een woning. Wat er wel staat, is een prijs per vierkante meter voor sloopwerk binnen een verbouwing. Met dat getal kun je verder dan je denkt, zolang je weet wat er wel en niet in zit.
Sloopwerk kost 60 tot 140 euro per vierkante meter
Voor sloopwerk en afvoer binnen een verbouwing rekenen wij met 60 tot 140 euro per vierkante meter, inclusief containers en stortkosten. Dat laatste is belangrijk, want op veel offertes staan de containers apart en dan lijkt het sloopwerk goedkoper dan het is. Afvoeren is bij sloop een flink deel van de rekening: je betaalt voor het puin dat eruit gaat, niet alleen voor het slaan.
Reken het eens door. Een woning van 100 vierkante meter helemaal strippen komt met die richtprijs op 6.000 tot 14.000 euro. Alleen de begane grond van 45 vierkante meter is 2.700 tot 6.300 euro. En als je alleen de keuken en de badkamer eruit haalt, samen zo'n 20 vierkante meter, zit je op 1.200 tot 2.800 euro. Dat zijn geen offertes, maar ze geven je wel de orde van grootte waarmee je een bedrag op papier kunt toetsen.
Strippen, gedeeltelijk slopen en volledig slopen zijn drie klussen
Strippen betekent dat de schil blijft staan en alles daarbinnen eruit gaat: wanden, vloerafwerking, keuken, sanitair, leidingen, bedrading. Het gebouw blijft overeind, dus er is geen kraan nodig en geen constructieberekening. Dit is de klus waar onze richtprijs per vierkante meter op slaat.
Gedeeltelijk slopen gaat verder. Je haalt een dragende muur weg, breekt een uitbouw af of verwijdert een verdiepingsvloer. Zodra je aan de constructie komt, komt er werk bij dat niets met slopen te maken heeft maar wel op dezelfde offerte staat. Voor constructief werk met een stalen balk, inclusief stempelen en aanhelen, rekenen wij 1.500 tot 4.500 euro per stuk. Eén doorbraak kan dus meer kosten dan het slopen van een hele etage.
Volledig slopen is een aparte wereld. Daar komen een kraan, een sloopmelding, het afkoppelen van gas, water en elektra en het afvoeren van funderingsresten bij kijken. Daar staat geen richtprijs voor in onze database en wij noemen er bewust geen bedrag bij. Wat je wel moet weten: dat is geen klus die je met een vierkantemeterprijs uit een verbouwing kunt inschatten.
Asbest is de grootste onzekerheid op je offerte
Woningen van voor 1994 kunnen asbest bevatten. In golfplaten, in oude vloerbedekking, achter een schouw, in de kit rond een raam. Asbest verwijderen mag in de meeste gevallen alleen door een gecertificeerd bedrijf, en daar gaat een inventarisatie aan vooraf. Dat is geen formaliteit: zonder inventarisatierapport mag een sloper in een pand van die leeftijd vaak niet beginnen.
Dit is waarom een sloopofferte zonder voorbehoud verdacht is. Als de aannemer niet weet of er asbest zit, kan hij de prijs niet weten. Een offerte die er niets over zegt, schuift dat risico stilletjes naar jou toe en je hoort er pas van als de sloop al begonnen is. Vraag daarom altijd of er een asbestinventarisatie is gedaan, en zo nee, wie die betaalt en wat er gebeurt als er iets gevonden wordt.
Vergeet het herstel na de sloop niet
Slopen is zelden het einde van de rekening. Als er een wand uit gaat, moet de vloer eronder door en moeten de aansluitende wanden en het plafond worden dichtgezet. Voor stucwerk op wanden en plafonds, glad afgewerkt en klaar om te schilderen, rekenen wij 15 tot 35 euro per vierkante meter. Een nieuwe vloer leggen kost 40 tot 120 euro per vierkante meter, afhankelijk van het materiaal.
Strip je tot casco, dan moet alles wat eruit is ook weer terug. Elektra vernieuwen kost 4.000 tot 9.000 euro per woning, inclusief groepenkast en nieuwe bedrading. Leidingwerk voor water en cv vernieuwen kost 2.500 tot 6.000 euro per woning, afhankelijk van het aantal aftakpunten. Samen is dat 6.500 tot 15.000 euro die je na het strippen nog kwijt bent voordat er ook maar één wand staat.
Zet dat naast de richtprijs voor een complete verbouwing van 700 tot 1.600 euro per vierkante meter woonoppervlak. Voor een woning van 100 vierkante meter is dat 70.000 tot 160.000 euro voor het hele traject. Het sloopwerk van 6.000 tot 14.000 euro is daar grofweg een tiende van. Slopen voelt als een grote klus, maar het is zelden de grote post.
Zo lees je een sloopofferte
Vier dingen bepalen of een sloopofferte te vertrouwen is. Ten eerste: staat er een vierkantemeteraantal in, of alleen een totaalbedrag? Zonder aantal kun je niets vergelijken en kan de aannemer achteraf zeggen dat hij een kleiner oppervlak bedoelde.
Ten tweede: zitten containers en stortkosten erin of niet? Als dat er niet staat, vraag het dan en laat het schriftelijk bevestigen.
Ten derde: wie betaalt het meerwerk als er iets onverwachts tevoorschijn komt? Bij sloop is dat geen theoretische vraag. Achter een wand kan een leiding zitten die nergens op tekening staat.
Ten vierde: is het herstel inbegrepen of niet? Een sloper die netjes oplevert met een geveegde vloer en dichte wandaansluitingen is iets anders dan een sloper die het puin weghaalt en de rest aan jou laat.
Voor grotere trajecten is er nog een post die vaak vergeten wordt. Bouwbegeleiding en coördinatie kost 1.500 tot 8.000 euro, vaak 3 tot 8 procent van de aanneemsom. Bij sloop met meerdere partijen op de bouw is dat geld dat zichzelf kan terugverdienen, maar het moet dan wel op de offerte staan en niet als verrassing komen.
Vergunning en melding
Voor sloopwerk geldt vaak een meldingsplicht in plaats van een vergunningplicht, maar dat hangt af van de omvang, van de hoeveelheid afval en van de vraag of er asbest bij komt kijken. Bij een monument of in een beschermd stadsgezicht gelden strengere regels. Check altijd vooraf wat er voor jouw situatie geldt, want een melding doe je meestal een aantal weken van tevoren en dat bepaalt mee wanneer de sloper kan beginnen.
Spreek ook af wie de melding doet. Veel aannemers regelen dat, maar niet allemaal, en als niemand het doet ligt het risico bij jou als eigenaar.
Wat je hierna doet
Heb je al een offerte voor sloopwerk of een verbouwing binnen? Laat hem gratis door ons checken. Wij kijken of de posten compleet zijn, of de bedragen marktconform zijn en of de afvoer, het herstel en het meerwerk goed zijn geregeld.
Heb je nog geen offerte? Dan kun je via ons meerdere gecontroleerde bouwers een offerte laten maken, zodat je echt iets te vergelijken hebt.